新房密集入市 北京楼市“十一”黄金周升温

生活 来源:中国经济时报 2020-10-12 16:15:05

编者按

国家坚持“房住不炒”,保持房地产调控政策定力,加之近期房地产政策对于企业融资端呈高压态势。因此,调控重压之下的房企对于今年金九银十传统成交黄金期分外重视,此次超长黄金周的表现成为观察市场的一个重要窗口。中国经济时报记者通过多方采访发现,黄金周楼市比2019年明显升温,但市场在调控政策收紧下走向收缩和分化。未来以北京市为代表的受到调控政策影响较小的一线城市楼市将会相对乐观。

“金九”结束,“银十”已至。北京“十一”黄金周楼市升温,新房和二手房市场均延续9月时的向好态势。接受中国经济时报记者采访的业内人士指出,在今年特殊的政策影响下,黄金周楼市比2019年明显升温,但市场在调控政策收紧下走向收缩和分化,一线城市中除了深圳受到从紧的调控政策影响成交低迷外,北京、上海、广州普遍上扬,未来以北京市为代表的受到调控政策影响较小的一线城市楼市将会相对乐观。

二手房看房升温

一线城市的楼市延续9月时的向好态势,北京市已成为本轮楼市升温的代表,二手房看房热情显现,“十一”期间二手房的带看指数位居一线城市前列,新房项目加快入市速度,开启十月的抢收大战。

“‘十一’几天里我们都没有休息,来看房的客户很多,其中不少人是为了孩子上学。”北京市石景山区远洋山水小区附近的房产中介告诉记者,今年黄金周,只要有合适的房源,客户都会愿意出来看房,很多人都是奔着附近的几个学校而来。

作为石景山区优质学校相对密集的区域,远洋山水小区一直是区域内的价格高地之一,也是今年“十一”期间北京市二手房带看的热点楼盘。

贝壳研究院的人士告诉中国经济时报记者,国庆期间,远洋山水、融泽嘉园、芍药居北里等三个社区带看热度在社区榜中关注度最高,回龙观、望京、双井商圈带看热度高,排名城市商圈中的前三位。

贝壳研究院提供给本报记者的数据显示,一线城市中,北京、上海总带看热度指数分别为95和87.24,位居全国前列。深圳总带看热度指数为67.37,在四个一线城市中排在最后。

依据贝壳研究院对十一假期(10月1日-7日)平台带看数据统计显示,北京“总带看量”突破了5万次,同比去年2.96万次,增幅明显,位居城市排行榜第一名。上海与成都以4.2万次和3.7万次分列二三名。

总带看量——城市房产经纪人带客户看房量,是衡量楼市热度重要指标。“十一”期间,一线城市找房热度高于新一线、二线城市。从城市之间热度比较看,四个一线城市总带看热度指数为82.3,明显高于新一线城市的61.9和二线城市52.6。

除了买房人逐渐释放的购房热情外,“十一”期间一线城市的二手房成交量也在攀升。北京市延续了9月时的升温态势,今年9月北京二手房的成交量已高达17259套,环比8月的16057套上涨了7.5%,相比2019年9月的12319套大涨40%。而在“十一”期间,一线城市除了深圳受调控政策的影响,二手房成交低迷近乎腰斩之外,北京、上海、广州等城市涨幅均超过五成。

贝壳研究院的人士指出,今年国庆黄金周的二手房市场在疫情后快速复苏,在改善换房需求支撑下,比去年同期有明显的量价升温,这预示着今年全年的市场交易相对比较乐观。

“但是市场短期的预期分化,除了深圳、上海、杭州、广州外,其他城市市场预期仍然偏弱,其中北京、杭州、广州、西安的业主市场预期尽管仍处于相对较弱的位置,但随着交易量上升,今年市场预期比去年有所提升。长沙、合肥、武汉的市场预期有所减弱,长沙业主挂牌增加,成交均价下跌,业主降价行为增多,预示着未来市场向下调整。济南、廊坊、天津的市场预期本身比较弱,今年继续下探,后市趋冷。因此,今年的二手房市场集中度会进一步向头部核心城市集中。”他说。

新房密集入市

北京市的二手房市场升温,新房市场在开发商的抢收热情高涨下,也迎来了一波入市高峰,开发商在当前融资及债务压力较大的情况下,“十一”期间出货意愿强烈。

中原地产首席分析师张大伟注意到,北京市住建委在9月末共公布了12个住宅项目的预售许可预告,而且都是一些高品质的红盘、热盘。

张大伟向本报记者分析说,进入9月底,房企入市积极性提高,大部分是为了避免年末可能出现的不确定情况。目前看,入市的热门开盘项目的销售数据都比较好,其中中海天钻销售23.6亿元,颐和金茂府销售50亿元,融创香山壹号院销售45亿元,另外前期取得预售证的中骏房山项目也开盘销售超过15亿元。累计看,9月底几个项目开盘销售额已超过130亿元。

北京市新房市场的火热在9月时已有所显现。9月北京市的新房成交量同比明显上涨超过76%。此前曾有报道称,“十一”期间新房市场的降价促销是促使成交量放大的重要原因。

张大伟指出,北京楼市当下价格折扣主要是累计过去几年折扣,2020年整体项目基本保持价格平稳。累计数据看,2020年北京限竞房成交9个月时间已经刷新了年度记录,整体成交量相比前期有所活跃。而且随着土地供应结果的变化,市场不限价房源明显增加,限竞房的性价比相对提高。

贝壳研究院的人士指出,从成交结构来看,今年黄金周主力成交区域向城市核心靠拢,城六区和近郊区域成交量占比同比去年分别增长10个百分点,成交结构的变化导致整体成交均价小幅上涨。但实际上城六区和近郊区域今年黄金周的成交均价同比分别下滑7%和9%,在促销影响下,实际成交均价下滑。在成交区域方面,大兴区成交面积最高为0.32万平方米,占整体成交量的18%,其中主要成交产品为限竞房,大兴区排名前十的产品中,限竞房占比9成。成交量排名第二、第三的区域为昌平区及顺义区,成交面积分别为0.26万平方米及0.22万平方米,成交量占比分别为14%及12%。整体近郊区域成交占比66%,同比去年增长10%。

张大伟说,北京市在国庆节期间公布的楼市数据不完整,只公布了前4天的网签数据,从这些数据看,依然属于高位运行。

保定:房价稳中有降

2020年黄金周,记者从北京回到了家乡——河北保定。由于疫情,很多人都很长时间没有回家乡,今年的国庆和中秋又赶在了一起,长达8天的假期,伴随着人口的大量回归,使得这个美丽的城市街道上热闹非凡。同样热闹的还有分布于各个角落的售楼处和房产中介。  “国庆期间,公司的成交量比去年要好。今年‘金九’一般,‘银十’的成色还是很足的,有了一个小高潮。”某房产公司经纪人高原(化名)在接受中国经济时报记者采访时表示。

在高原看来,今年国庆期间之所以好于去年,一是许多要买房的人已经看清了形势,当前保定的房价已经触底,不会有大的波动。二是由于疫情,许多开发商为了尽快回笼资金,纷纷出台各种优惠政策,例如折上折等。

克而瑞研究中心数据显示,2020年9月,TOP100房企实现销售操盘金额11905.6亿元,单月业绩同比增长29%,增幅有所收窄。从累计销售看,百强房企1-9月操盘销售规模同比增长9.2%,累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。分季度看,第三季度操盘销售规模同比增长近28.5%,较一、二季度恢复明显。但9月规模房企的去化速度放缓,预计四季度房企去化压力仍然较大。

“工作了几年,和女朋友在一起攒了一些钱,刚刚够首付,本来今年过年时就打算买房,由于疫情一直到现在都还没有买。个人感觉当前的房价基本已经平稳,1年来没有什么变化,该出手就出手,买了房心里就比较踏实了,结婚也就提上日程了。”在某售楼处,一位小伙子对记者表示。

央行网站近日发布的《2020年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示,对于第四季度房价,25.1%的居民预期“上涨”,51.2%的居民预期“基本不变”,11.0%的居民预期“下降”,12.7%的居民表示“看不准”。

众所周知,房地产业涉及住房民生、公民财产权,更涉及土地政策、金融安全、新型城镇化、户籍制度改革,是否平稳健康发展,事关经济社会发展大局。自从2016年底中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位之后,在“史上最严”住房市场调控之下,各个城市因城施策,大多数城市房地产市场发展都比较平稳。

记者了解到,保定市区房价在2014年之前价格是比较低的,6000元左右。2017年雄安新区的建立使得周边的房价都出现了一定程度的上涨,由于保定离雄安新区相对较近,距离的原因使得保定市的房价涨幅要高于其他地区,当时极个别楼盘的价格突破了2万元。

2017年5月,为切实维护房地产市场调控成果,保障房地产市场持续、平稳、健康发展,保障雄安新区建设顺利实施,保定市政府根据河北省人民政府办公厅《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》出台了限购政策。政策规定,非保定市户籍居民家庭在主城区(主城区系指莲池区、竞秀区和高新区)购买首套住房(含新建商品住房及二手住房)时,须提供主城区3年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,补缴的个人所得税纳税或社会保险证明不得作为购房有效凭证。

“3年来,限购政策一直在执行,价格也较2017年有了大幅回落。当前保定西边的价格在8000-9000元,东边高铁附近在10000元左右,比较好的楼盘也就在11000元左右。应该说,2020年保定的房产价格还将维持盘整的态势。这样的价格想要大幅度上涨可能性比较小,大幅下滑的可能性也不大。”高原表示。

另外,据记者了解,保定市近年来房价的上涨,除了雄安新区事件的推动,保定人口基数的上涨也是很重要的原因。数据显示,2018年保定人口达到了1163万人,保定购房群体十分庞大,除了主城区之外,其他县区的人群购买力也是不容忽视的。除此之外,还有保定与北京地理上的关系,环京也在一定程度上促进了保定的房价上涨。

为认真贯彻落实国家、省有关房地产市场调控政策,维护正常的房地产市场秩序,推进房地产市场持续、平稳、健康发展,保定市政府在限购的同时出台了限价措施。

记者从保定市住房和城乡建设局网站了解到,9月10日,保定市住房和城乡建设局发布了保定市保障性安居工程领导小组办公室关于限价商品房申请、受理的公告。公告指出:现有河北誉龙圣世房地产开发有限公司开发建设的隆泽园项目为限价商品房项目,该项目共计902套,最高销售限定价格8921元/平方米。项目位于朝阳北大街西约350米、规划马坊路南。

关于未来保定房地产市场发展,保定市在2020年政府工作的总体思路和目标任务中提到,要持续推进专项整治。按照“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,稳地价、稳房价、稳预期,依法严厉打击非法销售、变相预售、炒楼房、炒地皮等不法行为,促进房地产市场有序健康发展,让老百姓放心买房、安心住房。

房价涨跌“左右为难” 还是稳定最好

刚刚过去的“十一”、中秋双节长假,楼市总体表现平稳,打折促销力度加大。有购房者在接受中国经济时报记者采访时表示,“房价正常,老百姓才安乐。”  据诸葛找房数据研究中心监测数据,今年国庆、中秋双节假期,北京、深圳、武汉、苏州、大连、福州、青岛、东莞、温州、泰安10城新房销售面积为72.86万平方米,与去年国庆黄金周相比小幅上升1.6%。整体来看,今年假期销售量级与去年基本持平。但由于今年假期较往年多1天,从日均销售面积上看,10城日均销售面积为9.11万平方米,同比下降11.1%。日均销售面积不及历史水平,为2015年以来国庆黄金周的最低值。

专家在接受中国经济时报记者采访时表示,随着居民对于旅游需求的提升,长假期间购房者更关注出游,对楼市的关注度减弱。

市场冷热不均,促销力度加大

从前述10个重点城市看,日均销售面积同比涨跌参差分半,其中北京、武汉、苏州、大连、青岛日均销售面积同比下降,且降幅均超30%。深圳、福州、东莞、温州、泰安日均销售面积同比上升。尤其东莞市在今年国庆黄金周销售面积上升明显,日均销售面积较去年上升6倍。

专家告诉记者,这主要是由于大湾区政策利好,叠加深圳调控升级,部分需求外溢至临近城市东莞。深圳虽然迎来最严调控政策,“假离婚”购房需求被抑制,但由于新房较为稀缺,今年国庆黄金周日均销售面积较去年仍上升16.4%。

另外,郑州和长沙楼市也颇值得关注。作为中原第一大市,郑州虽然是河南人口流入型城市,但是房价近期出现下跌。今年“金九银十”,郑州新房市场上演了首付分期、案场折扣、买房送车、买房送车位、买房送家电等各种“花式”降价促销潮,有的楼盘降价幅度还很大。相对而言,长沙楼市稳健得多,没有出现像郑州那样的所谓“降价潮”,但个别项目打折促销力度也挺大。

位于郑州热门置业板块的金水北的和昌优地原价1.8万元/平方米,到9月底再次加推,精装修改为毛坯房,均价降至1.55万元-1.65万元/平方米;而在郑东新区最炙手可热的北龙湖豪宅板块,高端项目碧源荣府精装修房源均价4.5万元/平方米,推出一批内部购房,由精装修改为毛坯房,单价跌破3万元/平方米。

受今年疫情的影响,上半年对于很多房企来说都“耽误”了太多的时间,下半年随着各行各业的复苏,长沙部分房企也加大了促销力度。有来自一线的销售人员表示:“今年的国庆黄金周,长沙楼市的人气还是很旺的,楼盘的双节活动以及优惠活动都引流了不少人,置业顾问每天在售楼部可能会接待十几批的客户。”也有纯新盘趁着黄金周的节点放出低价,首次开盘就赚足了眼球。如位于岳麓区洋湖板块的纯新盘碧桂园智慧城市,国庆期间首开均价仅7900元-8500元/平方米,比当前洋湖板块13800元/平方米毛坯限价低了不少,所以项目开盘人气比较旺。

房价涨跌意见不一,保持稳定最好

多年以来,无论是房价上涨还是下跌,都会有人不太满意,也让调控左右为难。“买过房子的希望房子涨价,没买的希望降价。”一位受访者对本报记者表示。事实上,记者调查发现,真实情况要比这复杂得多。

由于房价跌跌不休,楼市“反降价联盟”浮出水面。前不久,河南省房地产业商会会长召集三十多位河南房地产企业掌门人和一线房地产企业,开了一场闭门会议。开完这个闭门会议之后,与会房企观点普遍一致:不会带头降价,降价促销对于整个行业发展,弊大于利。不过,这种扛价行为并没有全面约束房企,有些楼盘还是在打折促销。

近年来,长沙楼市相对稳定,房价没有大涨。不过,在长沙,也有市民对房价不涨表示不满,其核心观点是:面对物价上涨,长沙市民没有房价上涨作为对冲,实质利益受损。北上广深包括武汉郑州合肥的市民看似承担着高房价,却能欣喜地看到房价上涨带来的收益,对物价上涨也没有那么抵触,他们才是幸福的。

有受访者在接受本报记者调查时表示:“不满的都是炒房客。名下只有一套房的业主和广大急需购房者都对房价不涨表示理解和支持。”

专家表示,楼市稳定符合大多数人的利益。如果房价大起大落,对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响,一损俱损。所以,还是保持相对稳定最好。(作者:张一鸣)

新房,北京楼市

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